2023十一楼市实录:重磅救市政策带动楼市行情,黄金周番禺“唱主角”
今年国庆黄金周前,房地产连服三粒大补丸,“救市”政策密集出台。
从8月25日认房不认贷、贷款利率下调、9月20日限购政策松绑等多方面利好刺激。利好刚需、改善客户,反映了高层进一步让利购房者,多维度释放住宅需求。
据广州中原研究发展部监测,2023年十一假期广州一手住宅实际开盘/加推约2886套,较去年同期增加51%。
今年十一推售主力集中在外围,大多采用降价、一口价促销策略,而番禺得益新政限购松绑东风加持,整体去化表现相对亮眼。
关于2023年广州十一假期楼市分析,且看本篇解读:
一.开盘推售总结:多条重磅救市调控加持,开发商推货心态明显改善
得益于经济环境的复苏,高层多次出台救市政策刺激,有效修复行业信心。
今年国庆黄金周开盘数量、推货量比去年十一分别增加47%、66%。
开发商心态有明显改善,主力推新区域为番禺(951套)、增城(906套)、黄埔(350套)、白云(188套)。
广州中原研究发展部认为,今年“十一”楼市存在以下特征:
一.国庆假期与中秋假期重叠,不少买家出游、返乡。
今年中秋国庆假期,是优化疫情防控以来的首个金秋长假,又恰逢双节相连;
导致不少买家已提前安排了出游和返乡计划,十一假期客户外流,政策礼包成效有待后续市场陆续呈现。
二.避免假期客户外流影响,多个优质全新大盘提前抢跑。
由于今年中秋叠加国庆假期,大批客户假期外流是可预见的情况。因此,9月下旬以来,广州有多个全新优质大盘提前抢跑;
如联投文津府、中建精诚壹号、万汇天地•朗庭等,由于该项目周边地缘客户购置意向较强,率先以“内购”的形式开盘成交,部分项目已获得不错的成交去化表现。
三.限购政策松绑调整,市场成交表现分化。
享受限购政策松绑红利,番禺当属今年黄金周的“当红炸子鸡”,多个盘首日去化达30%以上。
而外围南沙、增城等区域整体去化表现并不理想,不少项目首日加推去化仅个位数水平,市场销售氛围略显“安静”。
二.区域总结:增城、番禺推货占“半壁江山”
今年十一假期广州超过5成推货量集中在增城、番禺两区。
其中,增城十一假期推货量(764套)较去年同期增长75%。
虽然去年增城商住地供应量大幅减少,但部分热点板块,开发商手上余货仍相对充足;
推货量直逼2019年,增城本次推货均以旧盘加推为主,尤其是朱村板块。
另外,番禺作为今年黄金周的“主角”之一,整体推售节奏明显加快,推货量同比去年同期增加近4倍(达951套)。
板块方面,今年十一假期广州共有22个板块开盘或加推,整体去化率约20.3%。
本次十一假期,去化率比较抢眼的板块有万博、龙潭、花地湾、陈家祠等板块,首日去化率在30%以上;
相比之下,部分南沙、增城项目去化率则相对偏低。
客户对中心区优质板块的追捧,可见广州市场需求“分化”明显。
客户对核心板块物业的购置需求,比外围区项目更加积极。
其中,万博、龙潭等优质改善盘去化率超4成。
万博板块推货量、去化率均处各版块的首位。作为番禺心脏地带,万博板块的楼市发展潜力、居住环境市场认可度较高。
其网红盘华润长隆悦府、越秀瑞麓府均收获了不俗去化。
由于目前刚需购买力略显不足,购房信心处于修复阶段,加上番禺、黄埔限购松绑对于增城属于利空消息。
从而外围刚需板块成交略冷。增城刚需板块推货量大,但平均去化率低于2成,保利水木芳华、金茂万科都会四季等项目均采用小幅度让价促销策略。
三.重点板块
【番禺:限购松绑东风加持,番禺新盘表现强势】
今年番禺十一楼市可谓“炙手可热”,区域促销力度虽然不算强力,但整体销售氛围热烈,假期番禺多个优质项目销售现场爆满,多台客户在带看、算价。
据实地调研了解,在番禺限购政策放开后,市场涌现了不少“深圳、珠海”的客户前来购买,华南、万博、科创城等多个板块推售活跃。
另外,为减少假期客户出游返乡影响,番禺今年十一多个项目抢跑且表现亮眼;
比如万博长隆悦府于9月25日抢跑,首推98-142㎡三四房共计568套,开盘价格为54000-72000元/平区间,开盘当晚去化率超5成,为今年以来全新盘去化较好的项目之一,单盘去化率远高于广州平均水平。
此外,星河盛世锦城亦在假期前开盘,项目为罗边村旧改项目,首推95-128㎡三四房产品,开盘价格为35000-39000元/平区间,多中介渠道带客,现场人气较旺,去化理想。
据实地调研了解到,该项目在国庆假期期间,项目仍是十分“热闹”,样板房、谈价区、沙盘展示区均有多台客户计价、带看,98平户型基本售罄,仅剩几套房源可售。
【南沙:番禺新政“抢客”,市场氛围不及今年五一】
今年十一,南沙楼市成交相对平淡,整体氛围甚至不如五一期间。
主要原因在于:一、番禺、黄埔限购松绑。新政东风带动番禺热度升温,部分南沙买家转移至番禺市场。
据实地调研了解到,部分南沙的中介渠道甚至转变业务方向去主攻番禺项目;
二、国庆假期与中秋假期重叠,构成长达8天的长假,不少客户外出游玩或返乡,促使今年南沙市场较为“安静”。
十一假期较受买家关注的项目为全新盘茗筑水岸,该盘为南沙少有的豪宅盘,主推165-200㎡的大平层单位,但受制于整体大环境不景气,项目实际去化不如预期,首日去化率不足2成。
另外,南沙国庆期间多盘采取“以价换量”的促销政策,比如华丰金湾,推出多套一口价房源,总价298万起,最高单位降76万。
【黄埔:萝岗、科学城推售活跃】
据广州中原研究发展部调研,黄埔楼市目前进入短暂调整期,主要表现为热销红盘缺货,十一国庆基本以小量加推为主,多板块楼盘持销以往库存。
其中,黄埔区十一楼市热点主要集中在科学城、萝岗等板块。
萝岗板块热销推售楼盘主要以中央城为主,推货约180套,主打89-112㎡三四房产品刚需、刚改产品。
据销售透露,该项目主打“板块潜力好+成熟大盘”的招牌,由于限购放开的利好影响,吸引了不少外地的投资客户前来购买,占比在20%左右。
另外,十一期间,保利罗兰国际、中鼎君和名城珺合府均采取了小批量(梯腿)加推的方式,两盘各自推出了30-60套单位,但整体去化表现尚可,加推当日去化率基本在2成以上。
整体看,目前黄埔限购政策的松绑释放了不少潜在购买力,市场购房客户主要增量除了重新获得房票的改善、刚需客户以外,还有不少的外地投资客支撑黄埔市场,预计后续黄埔楼市将继续消化该重磅利好,扭转目前成交颓势。
【增城:中介渠道带客为主,让利促销力度大】
今年十一,增城多个项目推货抢客,促销力度大,延续“以价换量”策略。
本次黄金周中建•凤榕台、保利水木芳华等国家队大盘陆续推货,均价普遍集中在1.6-1.8万/平之间。
其中保利水木芳华促销力度较大,推出多套特价单位,价格低至15300元/m²起。
另外,增城新世界星辉加快推售节奏,促销力度大,加推的6栋单位在假期成交额外享9.7折,成交送全屋家私电器大礼包等。
而增城石滩板块的敏捷绿湖国际价格低洼,促销力度大,单价仅10000万/平起,销售现场氛围热烈,多台客户在计价、看房。
根据案场销售反映,今年番禺、黄埔限购政策的放开对于增城有不少的打击,整体楼市氛围未见大幅改善,部分项目假期首日仅个位数去化,买家的楼市信心仍需时间修复。
四.十一楼市总结:政策松绑促楼市格局变化,区域成交冷热不一
综合调研情况来看,今年广州政策利好频繁轰炸后,十一各市场主体对后市仍保持一定信心;
买家入市热情明显较过去两月回暖,大批新广、外地客户由此获得了购置广州住宅的“房票”,不少开发商利用十一节点强势推货,抢收业绩,推货量同比大增近7成。
从这次十一去化情况不难看出,在目前的大环境下,广州各区域成交“冷热分化”的态势明显,部分缺乏规划利好、存货较多,且政策利好并未偏向的区域,获取客户的难度依然较大。
比如增城、南沙等区域本次十一去化表现略显乏力,不少项目均需采取“以价换量”策略吸客,但去化率仍在个位数水平。
而本次番禺成为黄金周楼市的“香饽饽”,承借政策“东风”,多个板块的优质项目强势开盘、加推,销售现场可谓“人头涌涌”。
另外,部分合理的投资需求亦开始流入,十一假期期间不少珠海、深圳客户开始入市番禺房源。
此外,今年中秋国庆假期,是优化疫情防控以来的首个金秋长假,又恰逢双节相连,不少客户利用假期出游和返乡。
因此,预计进入假期尾部时,客户逐步回流返穗,市场可能会再出现一波成交“小高潮”,官方或可以继续对政策进行细化调控,保证刚需、改善的购房需求能够正常使出。
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